オーナー様の自主管理の物件では、当然家賃の回収もオーナー様が行います。
入居者様に「今月はちょっと厳しくて、少し待って貰えませんか？」
と言われて渋々待つことにしたら、あれよあれよという間に１ヶ月分２ヶ月分と滞納が増えていき、気がついた時にはもう、何月分家賃が支払われていて、何月分まで滞納しているのかわらなくなってしまった！
というオーナー様を多くみかけます。
こんな時はどうすればいいのでしょうか？
連帯保証人に催促をしましょう
家賃を滞納したまま、返済して頂けない場合の多くは連帯保証人に催告をする事になります。
連帯保証人から返済して頂ければそれで全く問題ありませんし、入居者様も自分の事だけで済まない事態になるとなんとか工面しようとする場合が多くなります。
自主管理をする体制を作りましょう
自身で家賃管理する場合には、文房具屋で家賃台帳等を購入し、お支払いがあるたびに記入していく大家様や、紙などに表を作成する大家様などが多いようです。
またパソコンでエクセル等を使っているオーナー様もいらっしゃいます。
普通に家賃管理ができている状態であれば、多少の滞納等や家賃のズレに対応する分には紙台帳やエクセルで全く問題ありません。
１ヶ月２ヶ月の滞納がある場合は傷が浅いうちに、とにかく催促をして少しずつでも滞納金額を支払い月まで追いついてもらう事が大切です。
しかし、滞納が追いつかずに、１ヶ月遅れ２ヶ月遅れのまま数年経ってしまったり、全くバラバラな日付で細かく分割して支払われたりしてしまうと、記録をつけていても、どこま支払われているのか、わけがわからなくなってしまいます。
また、入居者の支払いの記憶との齟齬が出て揉め事になってしまう場合もあります。
滞納額は○ヶ月分とハッキリわかっている場合は強く催促して請求できるオーナー様も、「いったい今いくら滞納しているのかハッキリしない」となると心理的に強く督促できなくなってしまう方が多いです。
もし、自分一人で手が回らない場合は専門の家賃管理ソフトを導入している不動産管理会社に任せると、支払い期日や数円のズレも年単位、数円単位でしっかりと記録が残されているので揉め事になる事はほぼなく、年月がかかったとしても必ず回収して貰うこと事が可能になります。
最後の手段は裁判
どんなに手を尽くしても家賃の支払いが滞る場合は裁判をする事になります。
1.2ヶ月分の滞納ならなんとか追いつく希望も見えますが、３ヶ月分以上滞納したまま全く返済の目途も立たず、退去する様子もない入居者様には裁判を起こすケースが多くなります。
（保証会社は３ヶ月遅れた時点で追い出しの裁判手続きに入る事が一般的になります。）
弁護士に依頼する必要が出てくるため、数十万円の費用が必要になります。
裁判への手続き
①催告書の内容証明郵便の発送
催告書を内容証明で送りましょう。
未払い家賃の支払い催告と、支払いがない場合の賃貸借契約解除の文章を作成し内容証明にて送ります。
その際、オプションとして、配達証明を付けるのも忘れないようにしましょう。
（郵便物や荷物について、配達したという事実を証明するサービスです。）
内容証明郵便とは、誰が誰に宛てた文章であるか、送付した日付、送付した文章の内容、送付した事実を郵便局が証明してくれるサービスです。
あくまで証明してくれるというだけで、「記載した内容に絶対に従わせることができる」というわけではありませんが、内容証明は裁判でも使用できる資料となりますので、
普通郵便で送っていた督促が無視されていても、弁護士等から内容証明を郵送して貰う事で『この文章を無視した場合は法的手段に訴えますよ』と強く示す事が可能になります。
内容証明は決められた書式があり、書き方などもネットに載っていますが、見様見真似で書いて失敗してしまった場合、後々裁判などで不利になりますので、余程自信がある場合を除いて弁護士に頼む方が良いでしょう。
②契約解除・明け渡し請求訴訟及び
差し押さえ（強制執行）
上記内容を無視して期日になっても支払われない、退去もしない場合は契明渡請求と差し押さえ（強制執行）を行う事になります。
強制執行とは（建物明渡請求、動産の差し押さえ）を強制的に行う手続きのことです。
強制執行の申立てを賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行い、執行官との打ち合わせのうえ明渡の催告日の決定や実際に荷物を搬出・保管する業者（執行補助者）の選定を行います。
強制執行実施予定日の催告をして、指定の日付になっても退去していない場合は強制執行を行う事で、合法的に荷物をすべて搬出し、鍵を交換してしまい、物理的に占有を解除する事ができます。
（搬出した荷物は借主のものとなるので勝手に処分はできず、保管する事になります）
滞納家賃の回収ができる可能性は低いものの、もし借主に差し押さえ可能な財産があれば競売等にかけて滞納家賃を賄う事ができます（絵画、骨董品、時計、宝石など）。
しかし借主の生活上必要なものは差し押さえ禁止物となります（整理タンス、ベッド、調理器具、食器棚、食卓セット、冷暖房器具・エアコン、衣類、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、ポット、テレビ、ラジオ、掃除機、ビデオデッキ、パソコン、鏡台など）
これらの残置物は1ヶ月程保管の必要があり、借主が取りにこなかった場合は売却または廃棄処分となります。
裁判費用、弁護士費用、強制執行費用は全て借主の負担になるので、回収できない場合のリスクを考える必要があります。
手間暇と裁判費用をかけたけれど、全然回収できなかったという事もあるので、結局の所、裁判は費用の回収というよりも、退去させるための手続きと思った方が良いでしょう。
それ以上に、こういった状態になる前に対策する事が必要になります。
管理会社に依頼をして物件を任せる
一番おすすめで、オーナー様に負担が少なく、安心できる方法です。
不動産管理会社に物件をお任せすると、管理費用として月々のお家賃から手数料を数％程引かれますが（基本的には５％程度）
入居者からのクレーム、設備破損時の修繕の手配、月々の家賃の管理等の煩わしい部分をすべて任せる事が出来ます。
最近の不動産会社は家賃の保証会社と提携を結んでいる事が多く、事前審査で支払い能力の厳しい申込人様を調べる事が可能ですし、もしも滞納した場合は代わりの家賃の立て替えから、滞納が続くにもかかわらずご退去頂けない場合の裁判費用まで、全ての費用を賄う事ができます。
大家様が行う事は管理会社から上がってくる修繕の見積もりや提案に対し、許可、不許可を出すのみとなり不動産管理業務に割いていた時間を他の事に宛てる事ができるようになります。
南口不動産に是非おまかせ下さい
創業50年、地域密着型の不動産会社として市川市を中心に物件を管理させて頂いています。
滞納に関してもオーナー様より依頼を受けて、借主様に少しずつ多くお家賃を入れて頂き、数年単位で粘り強く督促して現行月のお家賃に追いついて頂き、滞納解消後の更新で保証会社にご加入頂き、何件も滞納問題を解決しております。
市川市内でお困りの物件オーナー様は是非一度、南口不動産までご相談下さい。